LECCIONES DE DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

Índice
Abreviaturas 15
Lección 1.ª
La transmisión de la propiedad de los inmuebles y su publicidad. El registro de la propiedad
1. LA PUBLICIDAD DEL DOMINIO Y DE LOS DERECHOS REALES 17
2. DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL 17
3. LA ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ESPAÑOL 18
3.1. El sistema de título y modo para adquirir el dominio 19
3.2. Inscripción y adquisición de la propiedad 20
4. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: SUS FINES 22
4.1. El Registro de la Propiedad en nuestro Ordenamiento 22
4.2. La legislación hipotecaria en España 25
Lección 2.ª
Clases de sistemas registrales. Caracteres del Registro de la Propiedad español. El catastro. Principios básicos del sistema registral español
1. CLASES DE SISTEMAS REGISTRALES 31
2. CARACTERES DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ESPAÑOL 32
2.1. Registro estatal 32
2.2. Registro descentralizado 33
2.3. Registro de carácter público 33
2.4. Registro de carácter jurídico 34
2.5. Registro de carácter legitimador 34
3. EL CATASTRO 34
3.1. Concepto y organización del Catastro Inmobiliario 34
3.2. Finalidad del Catastro Inmobiliario 35
3.3. Aspectos relevantes sobre la actividad del Catastro Inmobiliario 36
A) Titularidad catastral 36
B) Procedimientos de inscripción 36
C) Publicidad de la información catastral 36
D) Contenido de la descripción catastral 37
3.4. Relación entre Catastro Inmobiliario y Registro de la Propiedad 38
4. PRINCIPIOS BÁSICOS DEL SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL 39
4.1. Principio de inscripción 39
4.2. Principio de rogación 39
4.3. Principio de legalidad 40
4.4. Principio de tracto sucesivo 40
4.5. Principio de prioridad 40
4.6. Principios derivados del principio de publicidad material 40
A) Introducción 40
B) Principio de exactitud 41
C) Principio de legitimación registral 41
D) Principio de fe pública registral 42
Lección 3.ª
La finca como base del registro
1. LA FINCA COMO BASE DEL REGISTRO 43
2. EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD 44
3. MODIFICACIONES DE LA FINCA 46
3.1. Disposiciones comunes: agrupación, agregación, segregación y división 46
3.2. La Agrupación 46
3.3. La Agregación 47
3.4. La División 47
3.5. La Segregación 48
4. LA RECTIFICACIÓN O MODIFICACIÓN FÍSICA DE LA FINCA REGISTRAL 48
4.1. Rectificación de la descripción, superficies o linderos 49
4.2. La declaración de obra nueva 49
Lección 4.ª
La inscripción registral
1. LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL. ACTOS Y DERECHOS QUE TIENEN ACCESO AL REGISTRO 55
1.1. Introducción 55
2. CIRCUNSTANCIAS QUE HAN DE CONSTAR EN LA INSCRIPCIÓN 56
3. DERECHOS PERSONALES INSCRIBIBLES 62
3.1. La inscripción de la opción de compra 62
3.2. La inscripción de los derechos arrendaticios 63
Lección 5.ª
La inmatriculación de fincas
1. LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS 67
2. MEDIOS DE INMATRICULACIÓN 67
2.1. El expediente de dominio 68
A) Notario competente 68
B) Procedimiento 68
2.2. Los procedimientos del art. 204 LH 71
2.3. El doble título conforme al art. 205 LH 71
2.4. La certificación administrativa del art. 206 LH 72
3. SUPUESTOS PROBLEMÁTICOS 75
3.1. Inscripción de derechos reales limitados de fincas no inmatriculadas 75
3.2. La doble inmatriculación 75
A) El procedimiento de la doble inmatriculación 76
B) Solución ante la apreciación de doble inmatriculación sin acuerdo de los diferentes titulares 78
3.3. La transmisión del dominio en venta de cosa ajena y doble venta 81
Lección 6.ª
Asientos registrales I
1. TIPOLOGÍA DE LOS ASIENTOS REGISTRALES 85
2. EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN 85
2.1. Requisitos del asiento de presentación 86
A) Sujeto legitimado 86
B) Objeto del asiento 86
C) Forma 86
D) Contenido 87
E) Denegación de la práctica del asiento de presentación 87
2.2. Efectos del asiento de presentación 87
A) Fecha de la inscripción 87
B) Cierre registral 88
C) Plazo de la calificación del asiento 88
D) Desistimiento 90
3. EL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN 90
3.1. Tipos de inscripción 90
A) Inscripción constitutiva y meramente declarativa 90
B) Inscripción obligatoria 91
3.2. Efectos de la inscripción 91
A) El artículo 319 LH y la toma de razón de los títulos inscribibles 91
B) Aplicación del principio de prioridad 92
C) Tradición e inscripción 93
3.3. La inscripción de un título nulo 94
Lección 7.ª
Anotaciones preventivas
1. ANOTACIONES PREVENTIVAS 95
1.1. Anotación preventiva de demanda 95
A) Aspectos procesales 96
B) Calificación del Registrador 97
C) Finalización del procedimiento judicial 97
1.2. Anotación preventiva de embargo 97
1.3. Anotación preventiva por ejecución de sentencia 99
1.4. Anotación preventiva de secuestro y de prohibición de enajenar 99
1.5. Anotación preventiva de demanda relativa a las facultades dispositivas del titular registral 99
1.6. Anotación preventiva del derecho hereditario 100
1.7. Anotación preventiva de legado 100
1.8. Anotación preventiva de créditos refaccionarios 100
1.9. Anotación preventiva por defectos subsanables o por imposibilidad del Registrador 102
2. LA NOTA MARGINAL 102
3. ASIENTO DE CANCELACIÓN 104
3.1. Definición 104
3.2. Clases 104
3.3. Modo de practicarse la cancelación. El título y el consentimiento del titular registral 104
3.4. Efectos del asiento de cancelación 106
Lección 8.ª
El procedimiento registral
1. INTRODUCCIÓN 107
2. INICIO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL 107
3. PRINCIPIO DE ROGACIÓN Y PRINCIPIO DE LEGALIDAD 109
4. CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR: OBJETO, MEDIOS Y RESULTADO 110
5. RECURSOS 111
Lección 9.ª
Los principios de tracto sucesivo y de prioridad
1. EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO 115
1.1. Concepto 115
1.2. El tracto sucesivo abreviado o comprimido. Supuestos 116
A) El principio de tracto sucesivo y los supuestos de representación voluntaria y legal 116
B) El tracto sucesivo abreviado y la sucesión por causa de muerte 118
1.3. Tracto sucesivo y anotaciones preventivas 120
1.4. Reanudación del tracto sucesivo 120
2. EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD 121
2.1. Concepto 121
2.2. Relaciones del rango hipotecario (art. 17 LH) y el asiento de presentación (art. 24 LH) 122
2.3. Las alteraciones y modificaciones del rango: permuta y posposición de rango. La hipoteca unilateral. El rango hipotecario y la denominada «recarga de hipoteca» 123
A) Permuta de rango 124
B) Posposición de rango 125
C) La hipoteca unilateral y la «reserva» de rango 126
D) El rango hipotecario y la denominada «recarga de hipoteca» 127
Lección 10.ª
Eficacia defensiva del registro: el principio de legitimación registral
1. EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN EN EL ART. 38 LH 129
1.1. El funcionamiento de la presunción en el art. 38 LH 129
1.2. La aplicación del art. 38 para los datos de hecho en caso de fincas coordinadas. La reinterpretación del principio de legitimación 132
2. LA TERCERÍA REGISTRAL. ART. 38. 3 LH 135
3. EL ART. 41 LH 136
4. EL EJERCICIO DE ACCIONES CONTRADICTORIAS DEL DOMINIO Y DERECHOS REALES INSCRITOS 138
Lección 11.ª
Eficacia ofensiva del registro: la fe pública registral
1. EL TERCERO HIPOTECARIO Y EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL 141
2. PRESUPUESTOS REQUERIDOS AL TERCERO HIPOTECARIO: EL ART. 34 LH 143
2.1. Propia inscripción del Tercero 143
2.2. Título Oneroso 143
2.3. Buena Fe 144
2.4. La previa inscripción del transmitente 147
3. DIFERENTES CONSIDERACIONES DOCTRINALES Y JURISPRUDENCIALES EN TORNO AL TERCERO: LAS TESIS MONISTA Y DUALISTA 148
3.1. El principio de inoponibilidad de título no inscrito frente al inscrito 149
3.2. Las tesis monista y dualista en torno al tercero hipotecario: Ámbitos de actuación del principio. Teorías dualista y monista 150
4. EFECTOS DEL ART. 34 LH 155
5. LÍMITES AL ART. 34 LH 155
Lección 12.ª
La usucapión y el Registro de la Propiedad
1. LA USUCAPIÓN Y EL REGISTRO 157
1.1. Usucapión a favor de titular inscrito 157
1.2. Usucapión en contra del Registro 158
1.3. Usucapión liberatoria 160
1.4. La prescripción extintiva y el Registro de la Propiedad 160
2. LA RECTIFICACIÓN REGISTRAL 160


Bibliografía 165