Prólogo
Parte I. El Real Decreto-Ley 11/2020 Ayudas al fomento del arrendamiento de viviendas
Introducción
1. Normativa a tener en cuenta
2. Medidas dirigidas a familias y colectivos vulnerables dirigidas a los arrendamientos urbanos
2.1. Suspensión de los procedimientos de desahucio
2.1.1. El concepto de desahucio
2.1.2. Dies a quo
2.1.3. Que el arrendatario lo solicite
2.1.4. Que el arrendatario lo acredite ante el Juzgado
2.1.5. Pautas para acreditar el estado de vulnerabilidad social o económica
2.1.6. ¿Quién ha de valorar la situación?
2.1.6.1. Suspensión del trámite
2.1.6.2. Recepción de la petición y denegación
2.1.6.3. Concesión
2.1.7. Para el solicitante y los que con él convivan
2.2. Para los procedimientos iniciados, pero no celebrados
2.2.1. Que se hubiera proveído la demanda inicial
2.2.1.1. Que no hubiera transcurrido el plazo de requerimiento
2.2.1.2. Que no se hubiera celebrado la vista
3. La suspensión del trámite
3.1. Las funciones del Letrado de la Administración de Justicia
3.2. El decreto
4. Consentimiento del arrendatario
5. La situación del arrendador
5.1. La situación vulnerable del arrendador
5.2. Presentación de documentación por parte del arrendador
5.3. Efectos de la presentación
6. El consentimiento del arrendador
7. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento
7.1. Que se trate de vivienda habitual
7.2. La prórroga extraordinaria
7.2.1. Contratos a los que se puede aplicar
7.2.2. Vigencia de la nueva prórroga
7.2.3. Condiciones de la nueva prórroga
7.2.4. Excepción a la regla general
8. Medidas para la moratoria en el pago de las rentas
9. Moratoria en el pago de la renta
9.1. Persona arrendataria en situación de vulnerabilidad económica
9.2. Que el arrendador sea empresa o gran tenedor
9.3. Plazo para ejercitar la petición de moratòria
9.4. Exclusión por acuerdo entre los contratantes
10. Falta de acuerdo entre los contratantes
10.1. Quita o reducción del 50% de la renta
10.1.1. Plazo de duración de la aplicación de la quita
10.1.2. Que el arrendatario no cumpla con lo pactado
10.2. La moratoria
10.2.1. Moratoria en el pago de las rentas
10.2.2. Plazo de afectación de la moratoria
10.2.3. Fraccionamiento
10.2.4. Sin penalización para el arrendatario
10.2.5. Cómo debe tributar el arrendador ante el COVID-19
10.2.5.1. Exoneración del pago del alquiler
10.2.5.2. Moratoria en el pago de la renta
10.2.5.3. Pago parcial de la renta
10.2.5.4. Las retenciones del IRPF en caso de impago del alquiler
10.3. Viviendas del Fondo Social de Vivienda
10.4. Las ayudas transitorias
10.4.1. Ayudas públicas
10.4.2. Levantamiento de la moratoria
11. Definición de la situación de vulnerabilidad
11.1. Concurrencia conjunta
11.1.1. Situación de desempleo
11.1.2. ERTE
11.1.3. Por motivo de cuidados
11.1.4. Empresario o similar con pérdida sustancial de ingresos
11.2. El montante de los ingresos como baremo
11.2.1. Límite general
11.2.2. Aumento del límite por razón de hijos
11.2.3. Aumento del límite por razón de personas mayores
11.2.4. Aumento por discapacidad
11.2.5. Otros supuestos de aumento por otras incapacidades
11.3. Por razón del importe de la renta
11.4. ¿Qué se entiende por unidad familiar?
11.4.1. Persona que adeude la renta
11.4.2. Cónyuge no separado legalmente
11.4.3. Pareja de hecho inscrita
11.4.4. Hijos y asimilados
11.4.5. Ascendientes
11.5. Casos excluidos de los supuestos de vulnerabilidad
12. Acreditación de las condiciones subjetivas
12.1. Forma de acreditar las situaciones alegadas
12.1.1. Situación de desempleo
12.1.2. Cese de actividad de los autónomos
12.1.3. Número de personas que conforman la unidad familiar
12.1.3.1. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho
12.1.3.2. Certificado de empadronamiento
12.1.3.3. Declaración de discapacidad
12.1.4. Titularidad de los bienes
12.1.5. Declaración responsable del deudor
12.2. Liberación temporal de la obligación de acreditar
13. La aplicación indebida por el arrendatario. Consecuencias
13.1. Haberse beneficiado de moratorias
13.2. Haberse beneficiado de ayudas públicas
14. Valoración de los daños
14.1. Daños producidos
14.2. La intencionalidad de permanecer en estado de vulnerabilidad
15. Modificaciones en los casos en los que el arrendador no sea persona jurídica nigran tenedor
15.1. Contratos a los que se aplica
15.1.1. Ocupación de vivienda por relación laboral o de servicios
15.1.1.1. Empleados de fincas
15.1.1.2. Funcionarios que ocupan una vivienda de la Administración
15.1.2. Viviendas militares
15.1.2.1. Vivienda asignada por razón del cargo
15.1.2.2. Vivienda arrendada por los Patronatos
15.1.3. Arrendamiento rústico con casa-habitación
15.1.4. Viviendas universitarias
15.1.4.1. Calificación de viviendas universitarias
15.1.4.2. Titularidad
15.1.4.3. Beneficiarios
15.1.4.4. Vínculo
15.1.4.5. Sistema de fuentes
15.1.5. Viviendas para uso turístico
15.2. Arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad
15.3. ¿A qué tipo de arrendadores se refiere?
15.4. Plazo para solicitar el aplazamiento
15.5. Aplazamiento o condonación
16. Propuesta del arrendador frente a la trasladada por el arrendatario
17. La no aceptación por parte del arrendador
17.1. Que el arrendador no acepte la propuesta del arrendatario
17.2. Acceso del arrendatario al programa de ayudas
18. Línea de crédito oficial
18.1. Previsión normativa
18.2. Consecuencia del COVID-19
18.3. Crédito bancario
18.4. Plazo de amortización.
18.5. Sin gastos ni intereses
19. Carácter finalista
19.1. Para abonar las rentas
19.2. Cuantía de la ayuda
20. Condiciones para acudir a las ayudas
20.1. Situación del arrendatario
20.1.1. Que se encuentre en un estado de vulnerabilidad sobrevenida
20.1.2. Por la expansión del COVID-19
20.1.3. Condiciones en la Orden Ministerial
20.2. El respaldo normativo
20.2.1. Exención de desarrollo normativo posterior
20.2.2. El ajuste de los criterios del préstamo y las ayudas
20.2.2.1. Subvención de gastos e intereses
20.2.2.2. Se financiará por el Ministerio
20.2.2.3. Crédito ampliable
20.2.2.4. Verificación a posteriori
20.2.3. Cobertura presupuestaria
20.3. Exención de desarrollo normativo posterior
21. Orden Ministerial que sustituya al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021
22. Objeto: Concesión de ayudas
22.1. Concesión directa de ayudas al alquiler
22.2. Que encajen en los supuestos de vulnerabilidad
22.2.1. Consecuencia directa del impacto del COVID-19
22.2.2. Que tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler
22.2.3. Hacer frente a la dificultad en la devolución
23. Frente a la dificultad en la devolución de ayudas
23.1. Deudas contraídas por hogares vulnerables
23.2. Que esa situación se hubiera provocado como consecuencia de la expansión del COVID-19
23.3. Que no se hubiera podido recuperar de la situación de penuria
23.4. Que no pueda hacer frente a la devolución de los préstamos
24. Personas físicas
25. Cuantía
25.1. Abono del principal más intereses
25.2. Órganos competentes de las Comunidades Autónomas
25.3. Informes de los servicios sociales
26. Sustitución del Programa de ayuda
27. Facilitar una solución habitacional inmediata
28. Beneficiarios de las ayudas
29. Mantenimiento del Plan
30. Incremento del parque público de viviendas
31. Transferencia de fondos
32. Disponibilidad inmediata
32.1. Autorización para disponer de los fondos
32.2. La Comisión Bilateral de Seguimiento
33. No sujeción del programa de ayudas al criterio general
Parte II. La repercusión sobre los locales de negocio, el Real Decreto-Ley 15/2020
Introducción.
34. Contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda
34.1. Arrendamiento para otro uso distinto del de vivienda
34.1.1. El concepto edificación
34.1.2. Destino primordial
34.1.3. Arrendamientos excluidos
34.1.3.1. Arrendamientos de solares
34.1.3.2. Arrendamientos de fincas con construcciones provisionales
34.1.3.3. Arrendamiento de industria
34.1.3.4. Arrendamientos de garajes
34.1.3.5. Arrendamientos turísticos
34.2. Supuestos expresamente incluidos en la LAU
34.2.1. Contratos de temporada
34.2.2. Ejercicio de actividad industrial
34.2.3. Ejercicio de otras actividades
34.2.3.1. Actividad comercial
34.2.3.2. Actividad artesana
34.2.3.3. Actividad profesional
34.2.3.4. Actividades recreativas
34.2.3.5. Actividades asistenciales
34.2.3.6. Actividades culturales o docentes
34.3. Otros contratos incluidos en la LAU
34.3.1. Contrato de arrendamiento sobre segunda vivienda
34.3.2. Contratos de arrendamiento de vivienda para ocasiones esporádicas
35. Persona física o jurídica
36. Concepto de grandes tenedores
37. Que cumpla los requisitos previstos en el art. 3 de la LAU
38. Arrendamiento de industria
38.1. Arrendamiento de local de negocio con instalaciones
38.2. Requisitos para ser reputados arrendamientos de industria
38.2.1. Que a primera vista no pueda ser catalogado como arrendamiento de industria
38.2.2. Que la finalidad de la industria la hubiera puesto el arrendatario
38.2.3. Industria que cambia de objeto
38.2.4. Arrendamientos de locales que sí quedaban sometidos a la vieja ley
38.2.4.1. Arrendamiento de industria
38.2.4.1.1. Industria instalada sobre un solar
3 38.2.4.1.2. Industria de espectáculo
38.2.4.2. Contrato de industria de espectáculos
38.3. La normativa aplicable
39. Empresa o entidad pública o gran tenedor
40. Plazos
40.1. Plazo de solicitud
40.2. Plazo por el que dure el período de alarma
40.3. Plazo de amortización
40.4. Período de vigencia
41. La moratoria
42. Arrendamientos de arrendadores no grandes tenedores
42.1. Vinculación a la Ley de Arrendamientos Urbanos
42.2. Arrendamiento de industria
42.3. Arrendador distinto de los regulados en el art. 1.1
42.4. Plazo de un mes
42.5. Petición de aplazamiento temporal y extraordinario
42.6. Acuerdo entre las partes
43. La fianza
43.1. Carácter obligatorio
43.2. Fianza en metálico
43.3. Importe de la fianza
43.3.1. Fianza en arrendamientos de vivienda
43.3.2. Fianza en arrendamiento para uso distinto del de vivienda
43.4. Naturaleza del precepto
43.5. Actualización
43.5.1. Actualización en los cinco o siete primeros años de vigencia
43.5.1.1. Contratos de duración inferior a cinco o siete años
43.5.1.2. Contratos de duración superior a los cinco o siete años
43.5.1.3. Actualización en los años posteriores al plazo legal
43.6. Restitución de la fianza
43.6.1. Que el contrato hubiera finalizado
43.6.2. Que el arrendatario esté al corriente de todos los pagos
43.6.3. Recuperación de la fianza
43.6.4. Devengo de intereses
43.7. Garantías adicionales
43.8. La fianza y los órganos de la Administración
44. Disposición del importe de la fianza
44.1. Abono en el marco del acuerdo
44.2. Disposición de la fianza libremente
45. Plazo de reintegro de la fianza
46. Medidas
47. Requisitos
47.1. Contratos de arrendamiento para autónomos
47.1.1. Trabajador económicamente dependiente
47.1.2. Régimen jurídico del trabajador autónomo
47.1.3. Personal incluido en este estatuto
47.1.4. Que esté afiliado y en situación de alta
47.1.5. Actividad suspendida
47.1.6. Reducción de la facturación
47.2. Local afecto a actividad de pyme
47.2.1. ¿Qué son las pymes?
47.2.2. Características
47.2.3. ¿Una empresa puede dejar de ser pyme?
48. Que no se superen los límites de la Ley de Sociedades de Capital
49. El resto de los requisitos
50. Acreditación de los requisitos
50.1. Reducción de la actividad
50.2. Suspensión de la actividad
51. Responsabilidad por aplicación indebida
Parte III. Adición al Plan Nacional de Vivienda, la Orden TMA 336/2020
Introducción
52. El objeto
53. Beneficiarios
53.1. ¿Quién concederá las ayudas?
53.2. Acreditación de la situación de vulnerabilidad
53.2.1. Parentesco con el arrendador
53.2.2. Socio o partícipe del arrendador
53.2.3. Comunicación del cambio de condición
53.2.4. Exclusión de la condición de beneficiaria
54. Solicitud de la ayuda
54.1. Fecha para presentar la solicitud
54.2. Situaciones
54.3. Presentación de justificantes
54.4. Documentación a acompañar a la solicitud
54.4.1. Copia del contrato en vigor
54.4.2. Medio y forma de realizar los pagos
54.4.3. Acreditación de los pagos de los últimos meses
54.4.4. Pago directo al arrendador
55. La cuantía de las ayudas
55.1. Ayuda directa
55.2. Ayudas transitorias
56. La tramitación
56.1. Límites de las ayudas
56.2. La tramitación propiamente
56.3. Asesoramiento sobre la vulnerabilidad
57. La gestión
58. El pago de la ayuda
58.1. Competencia para realizar el pago
58.2. Materialización del pago
58.2.1. Abono directo al arrendador
58.2.2. Amortización del préstamo
58.2.3. Posible sobrante
58.2.4. Forma del pago
59. Compatibilidad de las ayudas
59.1. Criterio general
59.2. La excepción
60. Excepción en la cofinanciación
Bibliografía
Dentro de unos años nos daremos cuenta de la incidencia que el Covid-19 ha tenido en nuestras vidas. Cuando empezamos a tener noticias de la existencia de este virus en una región desconocida de China, no imaginábamos que llegaría hasta nosotros y que iba a tener tanta repercusión como para incidir en todos los ámbitos de nuestras vidas.
En el caso de los arrendamientos de fincas urbanas, el Gobierno ha maniobrado con celeridad para dar respuesta a unos problemas de carácter social muy importantes, para ello, desde el punto de vista de la presente obra, se articularon con rapidez una serie de reformas en la Ley de Arrendamientos Urbanos que, aunque de manera temporal, modifican totalmente el panorama de los arrendamientos, de forma que se le dota a la citada ley de un carácter más tuitivo que el que ya de por sí tiene, para dotar al arrendatario de una serie de derechos que van más allá de cualquier derecho contractual, para convertirse en una primacía sobre el arrendador.
La presente obra aborda todos esos derechos que se concentran en los arrendatarios, la limitación parcial y temporal de los arrendadores y las distintas ayudas con las que la Administraciones tratan de paliar las limitaciones de los derechos de estos últimos, pero potenciando sobre todo el derecho de todos a una vivienda digna, como principio programático de nuestra Constitución.
